Plan de Uso y Mantenimiento de Edificios
TERMINOLOGIA
o Plan de uso y mantenimiento del edificio
Es un documento que es de aplicación para los edificios existentes que no cuenten con libro del edificio, es decir:
Manual de uso y mantenimiento del edificio
Instrucciones para caso de emergencia o de siniestro.
Registro de Operaciones de mantenimiento y de reparación
o Manual de uso y mantenimiento del edificio
Es el documento que forma parte del Libro del Edificio y que tiene como finalidad indicar el uso y funcionamiento de los componentes singulares del edificio y las operaciones de mantenimiento y revisión que razonablemente sean necesarias o recomendables para conservar el edificio en buen estado, con inclusión de su periodicidad.
Igualmente, deberá constar que los usos incorrectos y la no realización de las operaciones de mantenimiento y de revisión podrán implicar la pérdida de las garantías otorgadas a los distintos componentes de la edificación.
o Instrucciones para caso de emergencia o siniestro en el edificio
Documento que forma parte del Libro del Edificio y que tiene como finalidad dar recomendaciones sobre procedimientos de actuación para casos de emergencia o siniestro, contemplando como mínimo: incendio, fuga de aguas, explosión, atrapamientos en ascensores, los de origen atmosférico (inundación y vendaval), movimientos importantes en la estructura sustentante, la caída de elementos al espacio exterior y accidentes en el interior del inmueble.
Se concretarán para cada caso los siguientes aspectos:
Evaluación de la importancia.
Requerimiento o no de ayuda exterior.
Datos para avisos o llamadas de emergencia y como mínimo n.º de teléfono de bomberos, de policía y de ambulancias.
Recomendaciones de corte de suministros o bloqueos.
Recomendaciones de evacuación.
Recomendaciones especiales para acceso de los servicios de emergencia.
Recomendaciones de cierre de accesos u otras.
o Registro de operaciones de mantenimiento y de reparación
Estará formado por una serie de espacios en los que se detallarán de manera sucesiva las operaciones que se realicen, la fecha de su ejecución y los datos referentes a las empresas que lleven a cabo estas operaciones, así como su firma y sello conforme han sido realizadas.
También se detallarán en hoja independiente las inspecciones técnicas del edificio (ITE’s), que de forma sucesiva se vayan realizando, en concreto:
Las operaciones de mantenimiento y de revisión reglamentariamente establecidas con carácter obligatorio.
Las operaciones de reparación hechas para subsanar vicios y defectos de la construcción e instalaciones cubiertas por las garantías.
Las operaciones que se hayan realizado con ayudas y beneficios.
Cualquier otra operación de mantenimiento y de reparación que la propiedad considere adecuado registrar.
o El deber de conservar los edificios
El deber de conservación de las edificaciones se encuentra recogido genéricamente, en la ley 284 sobre el régimen de la propiedad horizontal, que aparece en gaceta oficial este 14 de febrero del 2022 y que deroga la ley 31 del 2010 y es deber de todos, tanto los propietarios como la junta directiva y administración, velar por el buen mantenimiento del edificio.
o Punto de vista metodológico
Mantenimiento:
Conjunto de operaciones necesarias para garantizar que un edificio o parte de él tenga las condiciones para las que fue construido.
Desde el punto de vista metodológico las operaciones de mantenimiento se clasifican en dos grandes grupos:
1. Conservación:
Destinado a compensar el deterioro sufrido por el uso, desgaste, agentes meteorológicos u otra causa.
2. Actualización:
Cuyo propósito es corregir la obsolescencia tecnológica o aspectos que no fueron tenidos en cuenta en la construcción, se incluye la implantación de nuevas exigencias normativas.
Dentro del Mantenimiento de Conservación se pueden distinguir:
Mantenimiento Correctivo:
Corrige los defectos o averías en el momento en que se observan. Se distinguen en Inmediato y Diferido.
Mantenimiento preventivo:
El que se planifica para realizarse antes del fallo para garantizar la fiabilidad del funcionamiento. Puede ser Programado, Predictivo o de Oportunidad.
NORMATIVA VIGENTE
o ¿Qué edificios deben disponer de un PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
Con la normativa actual, podemos decir que todos, ya que es necesario para un buen funcionamiento de nuestro edificio, tanto a la hora de hacer mantenimientos periódicos como para corregir posibles daños que van apareciendo.
o ¿Es obligatorio disponer del PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
En todo caso, en edificios nuevos por estar incluido su contenido en el LIBRO DEL EDIFICIO y en edificios antiguos a partir de un año de la realización de la I.T.E.
Uso y conservación del edificio
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico idóneo las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas con un personal idóneo(Arquitectos, Ingenieros) y conservar su correspondiente documentación.
c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
o ¿Cuál es el período de validez del PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO?
No está previsto en la normativa ni supuestos de caducidad ni de obligación de revisión, por tanto, tendría vigencia indefinida, sin perjuicio que sea conveniente su revisión para adaptarlo a nuevas normativas técnicas o por motivo de obras de reforma o mantenimiento importantes.
o ¿Cuál es el PROCEDIMIENTO de APROBACION?
No está previsto, de momento, en la legislación ningún control administrativo, dígase la SPIA o el MIVIOT, (pero sabemos que están trabajando en ello) sobre la aprobación de este documento ni registro público en el que conste su existencia, pero se debería de hacer a fin de evitar posibles accidentes.
o Resumiendo:
El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento, que debe de ser programado por la administración de nuestro edificio y con un personal idóneo para ello. El cumplimiento de esta obligación supone la realización de las siguientes acciones:
Realizar el Plan de Mantenimiento del edificio.
Llevar a cabo dicho plan de mantenimiento, encargando a técnicos y operarios idóneos las operaciones programadas o no programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el libro del edificio.
En el caso de no contar la administración con personal idóneo para las inspecciones, contratar externamente a empresas o profesionales para ello.
No es gastar por gastar, es prevenir haciendo un gasto mínimo en el momento, para no tener que, de llegar el caso, pedir una cuota extra ante una situación grave.
Por José Luis Álamo - Inspector
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