Techos y Azoteas
Lo primero que debemos de hacer, es definir las diferencias entre techo y azotea.
El techo por lo general, es aquel que cierra nuestro edificio y que normalmente en Panamá, suele ser de zinc, tejas o PVC. La azotea, es la parte de nuestro edificio, por lo general plana, en la que se suele colocar un tanque de agua, el pararrayos o una antena satelital. Ha de ser visitable y de fácil acceso ya que es un punto de evacuación.
Para dar un correcto mantenimiento a estas dos estructuras debemos de identificar correctamente :
Techo: Material en cual esta construido, su estructura, los accesos y la facilidad de proceder a dar un correcto mantenimiento.
Azotea: Al ser transitable, material que se ha utilizado para la impermeabilización, servicios que tiene y en general lo anteriormente indicado para los techos.
En los techos y por lo que he podido observar en varios edificios, no existe un acceso para la correcta revisión de las estructuras que conforman el techo, en la gran mayoría de las veces , hay que practicar una trampilla desde uno de los apartamentos para así poder revisarlo, con el consiguiente malestar en el propietario de dicho apartamento.
Este es un tema que se debería reglamentar y poder tener un acceso, ya sea a través de la escalera de emergencia para revisar y en su defecto reparar. Solo nos acordamos de esto cuando desafortunadamente, algún propietario del último piso le empiezan a aparecer humedades en su techo.
Desde dentro del techo podemos ver si hay puntos de luz por donde el agua puede ingresar y que desde arriba se nos hace difícil de localizar. También nos podemos encontrar con una situación que se esta dando con cierta frecuencia, últimamente nos encontramos al hacer nuestra visita un techo de zinc pero con los traslapes de forma invertida en algunos puntos y al preguntar se nos informa que el techo originalmente estaba cubierto con tejas, pero al empezar estas a desprenderse optaron por eliminarlas.
Y aquí empieza nuestro dilema, ¿Cómo le explicamos a la Administración o Junta Directiva, que cuando se construyo el edificio pusieron el revestimiento de zinc en forma inapropiada y ahora hay que repararlo, colocándolo correctamente y revisar todos los anclajes o en su defecto sellar todos estos traslapes mal realizados?
Lo ideal, seria levantar y colocar correctamente. Digo lo ideal, porque no siempre los edificios cuentan con recursos y hay que encauzarlos a la opción de sellar las planchas de zinc mal colocadas. En este punto y como seguridad general del techo es conveniente dar una o dos manos de un buen impermeabilizante y sellar correctamente todas las uniones de los flashing .
En las azoteas lo mas normal es que nos encontremos que estas están revestidas con manto asfáltico o un recubrimiento bituminoso. Esta solución es como se suele decir, la de siempre, pero olvidamos algo… el manto asfáltico absorbe bastante el calor y lo transmite a la losa que es el techo del último piso, provocando un sobre calentamiento de los mismos y por consiguiente gasto en la energía que se necesita para refrescar el ambiente.
A la hora de dar el mantenimiento a nuestras azoteas y levantar nuestro manto (donde lo haya) debemos de tener en cuenta que a nuestra losa también hay que darle su mantenimiento, revisando que no existan grietas y fisuras que ayuden a la aparición de humedades y hongos.
Si se decide sustituir el manto por otro recubrimiento como TPA o resina debemos de hacerlo en colores que absorban el calor y los rayos UV para que nos ayuden en nuestra eficiencia energética.
Debemos de recordar que el uso de nuestras azoteas esta reglamentado tanto por la NFPA 101 (bomberos) como la ley 284 del 14 de Febrero (Ley nueva de PH) y que por lo tanto han de estar en condiciones óptimas .
Resumiendo, nuestros techos y azoteas son un bien común muy importante de nuestros edificios y por lo tanto, han de tener un lugar en nuestros Planes de Mantenimiento.
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